Haus / Umbau

Wenn die Duschbrause brummt…

Wenn die Duschbrause brummt…

Nachdem der Hausumbau mit Entkernung vor gut 2 Jahren abgeschlossen war, hatte ich ehrlich gesagt, dass uns das Thema Wasser & Heizung nicht mehr so schnell betrifft. Pustekuchen.

Es began Anfang des Jahres. Beim Duschen brummte unsere Hansgrohe Raindance Kopfbrause bzw. die ganze Steigleitung. Wie wenn jemand mit einem Presslufthammer hinter der Wand wütet. Nur war da niemand. Je wärmer man die Ecostat S Armatur einstellte, umso mehr brummte es!?

In einigen Foren wurde ich fündig. Wenn ein Wasserhahn brummt liegt wohl am Wasserdruck. Eventuell ist was undicht. Oder luft in der Leitung. Leider in diesem Fall alles Käse bzw. nur die halbe Wahrheit.

Der zu Hilfe gerufene Installateur meinte was von „verkalkt“. Nur bekam er die Armatur nicht auf und wollte diese Aufbohren. Das wollten wir aber nicht. Eine Mail an den Hansgrohe Support löste das Problem – man muss an dem großen Runden Drehknopf für die Temperatur einfach nur kräftig und ruckartig ziehen. Dann kommt man an das Thermostat.

Nach der Demontage des Thermostats staunte ich nicht schlecht. Alles voller gelblichem Staub / Pulver. Aber die Leitungen sind doch alle neu!? Woher kommt diese Zeug?kalk

Beim googlen fand ich die Lösung. Kalksand. Dieser hatte sich aus dem harten unterfränkischem Wasser gebildet und festgesetzt. Da der Sand die Filter des Thermostats blockierte, fehlte Druck auf der Warmwasserleitung…und so kam es zu dem Brummen.

Kaum hatte ich wieder alles zusammengebaut und war frohen Mutes die Ernüchterung. Nach kurzem Testlauf brummte die Dusche schon wieder. Also wieder zerlegt…wieder Kalksand. Wieder gereinigt. Wie kann sich so schnell so viel bilden?

Die Erklärung folgte erneut beim googlen. Wir haben eine Solarthermieanlage auf dem Dach bzw. diese war schon vorhanden. (leider) Abgesehen davon, dass diese Anlagen sich nur selten rechnen, haben sie ihm Zusammenhang mit hartem Wasser einen Haken: Auf Grund der hohen Temperaturen von bis zu 90°C, welche im Sommer im Wasserspeicher entstehen, flockt massiv viel Kalk aus. Dieser gelangt in unser Warmwasserzirkulationssystem und kann nirgends mehr raus, da sich die Konsitenz geändert hat.

Die Lösung:

Eigentlich hätte man in meinen Augen so eine Solarthermieanlage bei unserem harten Wasser nicht verbauen dürfen. Bzw. ich hätte diese nicht für teures Geld erneuern lassen, wenn man sich damit ein Problem ins Haus holt. Wer also hartes Wasser hat und nicht vor hat eine Enthärtungsanlage zu verbauen und vor der Entscheidung steht…Finger weg.

Da das Kind bereits in den Wasserspeicher gefallen ist, habe ich den einfachsten Weg gewählt. Einfach an der Badewanne den Perlator entfernen und Wasser marsch! (heißes Wasser) Das Ergebnis sieht man auf dem Bild. Um die 500g Kalksand auf 30-40l Wasser. Das Ganze zwei Mal wiederholt und die Leitung war wieder frei.

Nach nun vier Wochen habe ich die Prozedur wiederholt und es ist kein Kalksand mehr im System. Wir haben Winter und die Solarthermieanlage läuft nicht. Wir werden wohl jeden Sommer bzw. Herbstanfang einmal die Leistung auf diese Weise säubern und gut ist.

externe Antenne an Normstahl Magic 1000 Antrieb anschließen

externe Antenne an Normstahl Magic 1000 Antrieb anschließen

In unserer neuen Doppelgarage wurde ein Normstahl Superior Sektionaltor verbaut. Tolles Tor, in fast jeder Breite verfügbar und 10 Jahre Garantie. Soweit so gut. Nur leider taugt die original „Antenne“ am Magic 1000 Antriebsmotor keinen Pfennig Cent. Einfach nur ein Stück Schnur bzw. Draht, der nicht wirklich als Antenne bezeichnet werden kann. Da das Tor selbst aus Stahlblech besteht und wir zwischen Garage und Garagendach einen Ringanker gelegt haben, hat es sich mit dem Empfang.

Antenne-Magic1000

Egal ob wir von links oder rechts an die Einfahrt herangefahren sind – teilweise reagierte der Antrieb erst aus 3-4 Metern. Knopfzellenwechsel brachte nichts und auch ein neues Einlernen der Handsender hatte keinen Erfolg. Selbst neue Handsender vom Außendienst halfen nicht wirklich. Scheinbar stört ein anderes Signal oder eben der Ringanker ist schuld.

Da die

Antenne auf 433mhz läuft und wir zufällig eine solche 433mhz Antenne von Delock im Shop haben, erfolgte heute die Montage und Test. Zuerst habe ich die Maße (Geflecht um den Antennenkern) nicht angeschlossen und den Antennendraht selbst zu weit in den Anschluß gesteckt, so dass er wohl keinen Kontakt hatte. Dazu bin ich in der Nähe des Antriebs geblieben. Kein Erfolg.

Im zweiten Anlauf wurde alles korrekte angeschlossen und die Antenne auf den Dachboden verlegt. Siehe da – auch aus 30m-40m reagiert der Antrieb sofort. Anbei ein Foto, was man wie anklemmen muss. Vielleicht kann ich damit dem ein oder anderen das Leben erleichtern.

Somorowsky vs. Immobilienmakler Armin Hering

Somorowsky vs. Immobilienmakler Armin Hering

Nach nur zwei Jahren Rechtsstreit und Berufung bis vor ein Oberlandesgericht ist es soweit…es gibt ein Urteil und ich habe das erste so richtig Mal verloren. (privat gab es noch nie Ärger, aber in der Firma sind Abmahnungen leider Standard. Hier liefen die Gegenabmahnungen bzw. Verteidigungen alle erfolgreich – ich kenne mich inzwischen mit dt. Gesetzen teilweise besser aus als mir lieb ist)

Aber von vorne.

Alles fing im Juli 2012 mit einer Zeitungsanzeige des Immobilienmakler Hering aus Kitzingen an.
Es stehe eine „Stadtvilla“ zum Verkauf und man soll sich melden. Da wir schon länger ein Haus in Innenstadtlage suchten, waren wir natürlich interessiert.
Nach dem üblichen Unterschreiben der Verschwiegenheitsvereinbarung die erste Ernüchterung: Es gab kein Exposé oder Bilder oder Energieausweis.
Nur eine Mail mit Grundriß und Lageplan des Hauses und der Hinweis auf einen möglichen vor Ort Termin.

Vor Ort wurde die Sache dann geheimnisvoll. Das Haus stehe noch nicht sicher zum Verkauf, aber der aktuelle Mieter (nennen wir ihn Herr G.) hat ein Vorkaufsrecht und will ausziehen. Er will dieses Vorkaufsrecht nun zu Geld machen. Deshalb sucht H. Hering ohne Auftrag des Eigentümers einen Höchstbieter. Dieser wird dem Eigentümer (Bund Naturschutz Bayern) als Käufer zugetragen. Herr G. erhält vom Interessenten bei Erfolg dann einen Betrag X. So die Theorie in 2012….

Die Hausführung vollzog dann mehr Herr G. Er kannte exakte Zahlen und wusste was er teilweise selbst wann wie renoviert hatte. Einen Energieausweis gab es nicht, dafür grobe Heizkosten- und Stromkostenzahlen.
Da ansonsten eher wenige Infos vorlagen, gab es noch eine Besichtung mit einem Gutachter, welchen wir angagiert hatten. Wir gingen ja immernoch davon aus, dass wir als potentielle Höchstbieter auch sofort zum Zug kommen würden. Das Vorkaufsrecht war ja der Joker. Dachten wir.

So gaben wir im September 2012 ein Angebot in akzeptabler Höhe ab. Dazu eine Vereinbarung über das Vorkaufsrecht, auf welches Familie G. verzichtet und von uns Geld dafür erhält.

Im Oktober die erste Änderung seitens H. Hering bzw. des BUND Naturschutz:

„Die Vorkaufsrechtsablöse wird nicht direkt von Ihnen, sondern vom Bund Naturschutz an die Fam. G. dann gezahlt.“

Dezember 2012 der nächste, richtige Tiefschlag:

„der Bund Naturschutz hat in seiner Sitzung  beschlossen, doch das Objekt noch in seinen eigenem Mitteilungsblatt  seinen Mitgliedern anzubieten.
Schließlich wird dann im neuen Jahr an den Meistbietenden verkauft. Bezugsfrei wird das Objekt auch im Mai 2013.
Da es ein Objekt ist, das man nicht alle Tage bekommt, würde ich vorschlagen, dass Sie Ihr Kaufangebot nochmal schriftlich, jetzt um dem Vorkaufsrechtsbetrag erhöht schreiben und an uns  schicken.“

Hier war ich einfach nur sprachlos. Wir hatten einige Stunden an Besichtungszeit verbrannt, einen Gutachter beauftragt und uns in einem Urlaub den Kopf zermartert, ob es wohl klappen wird oder nicht. Dazu hatten wir jegliche weiteren Kaufbemühungen um andere Objekte eingestellt. Man kann ja schlecht für zwei Häuser ein Angebot abgeben!

Natürlich haben wir uns nicht mehr bei diesem Makler gemeldet, der ein Objekt anbietet, welches dann zu komplett anderen Spielregeln auf den Markt kommen soll. Wozu braucht man dann einen Makler?

Im weiteren Verlauf war erst einmal Stillstand und wir suchten bereits weiter – bis meine Schwiegereltern das Februar Heft des BUND erhalten haben. Hier war das Objektiv nun offiziell zum Verkauf gegen Gebot zu haben. Ohne Makler! Mit H. Hering wollte der BUND laut eigener Aussage nie etwas zu tun haben bzw. hat ihn nie mit einem Verkauf beauftragt. Wir hatten von H. Hering nach dem geplatzen Angebot in 2012 auch nichts mehr von ihm gehört. Weder als das Objekt offiziell zum Verkauf stand noch als wir in Verhandlungen waren. Nichts. Nada.

Nach langen Verhandlungen, viel hin und her sowie einem Problem mit einem Grundbucheintrag bekamen wir den Zuschlag und konnten uns im August 2013 als glückliche Hausbesitzer fühlen. Nach nur einem Jahr seit der ersten Besichtigung…das hatten wir uns anders vorgestellt.

Aus allen Wolken vielen wir, als H. Hering im August 2013 die Frechheit besaß eine Mail zu dem Thema zu senden:

„da der Kaufvertag nun geschlossen wurde, werden wir ihnen nun unsere Kostennote zusenden.
Damit wir diese nicht auf Grund eines falschen Kaufpreises stellen, bitten wir um Übermittlung der Kaufpreishöhe.“

Aha. Sich monatelang nicht rühren, den Kaufpreis nicht kennen und dann abkassieren wollen? Sicher nicht. Das Objektiv was der Makler Hering zum Verkauf angeboten hatte, stand doch gar nicht zum Verkauf und er hatte keinen offiziellen Auftrag des Eigentümers dazu? Selbst der IVD (Maklerverband) untersagt dies seinen Mitgliedern, da so etwas zwar legal, aber standeswidrig sei. Leider ist H. Hering kein Mitglied in diesem Verband.

Was soll ich sagen:

Die Sache ging vor Gericht und das Gericht in Würzburg macht zu erst einen 50/50 Vorschlag, welchen ich ablehnte. Wir hatten viel Ärger, Aufwand und Zeitverlust wegen des H. Hering gehabt. Leider entschied das Landgericht Würzburg dann vollkommen zu Gunsten des Maklers. Allerdings wurde hier nicht berücksichtigt, dass das Haus am Anfang der Geschichte nicht zum Verkauf stand.

„Der Makler, der einem Kaufinteressenten ein Haus benennt, das gar nicht zum Verkauf steht, hat keinen Nachweis im Sinne des § 652 BGB erbracht; er kann deshalb auch dann keine Provision verlangen, wenn sich der Eigentümer später zu einem Verkauf entschließt und der Interessent diese Möglichkeit ausnutzt.“

dazu gilt auch noch

Gegenstand des Maklernachweises ist nicht ein bestimmtes Objekt, sondern die Möglichkeit, über dieses Objekt einen Vertrag abzuschließen (Senatsurteile vom 14.01.1987 – IVa ZR 206/85 – WM 1987, 511; vom 27.01.1988 – IVa ZR 237/86 – WM 1988, 725 unter 3 b; vom 15.06.1988 – IVa ZR 170/87 – WM 1988, 1492). Der Makler, der einem Kaufinteressenten ein Haus benennt, das gar nicht zum Verkauf steht, hat keinen Nachweis im Sinne des § 652 BGB erbracht; er kann deshalb auch dann keine Provision verlangen, wenn sich der Eigentümer später zu einem Verkauf entschließt und der Interessent diese Möglichkeit ausnutzt.

Ebensowenig entsteht ein Provisionsanspruch, wenn der Makler eine tatsächlich bestehende Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht aufgegeben hat, sie dann aber später unter veränderten Umständen erneut faßt, und wenn nun der Kunde ohne Hinweis des Maklers diese neu entstandene Gelegenheit nutzt. Demgemäß kann sich ein Maklerkunde nicht auf Vorkenntnis berufen, wenn ihm zwar das Objekt bereits bekannt war, nicht aber die Bereitschaft des Eigentümers, das Objekt zu verkaufen, wenn er also von der Verkaufsbereitschaft erst durch den Makler erfahren hat (vgl. zu allem Senatsurteil vom 16.05.1990 – IV ZR 337/88 – VersR 1990, 973).

Ist die Vertragsgelegenheit, die der Makler nachgewiesen hat, nicht dieselbe, die der Kunde ausgenutzt hat, so ist die Klage auf Nachweisprovision bereits wegen fehlenden Nachweises abzuweisen. Der Umstand, daß die Bemühungen des Maklers in irgendeiner Weise für den Abschluß des Hauptvertrages adäquat ursächlich waren, genügt zur Entstehung des Provisionsanspruchs nicht, wenn die Gelegenheit, die Gegenstand des Nachweises (und des Lohnversprechens) war, nicht vom Kunden ausgenutzt worden ist (Senatsurteil vom 15.06.1988 aaO).

Die Frage, ob zwischen der Maklertätigkeit und der Ausnutzung der neuen, nicht vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit ein Kausalzusammenhang besteht, stellt sich in diesem Falle nicht. Allenfalls dann, wenn der frühere Nachweis als eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung angesehen werden kann, käme ein Provisionsanspruch in Betracht.

Somit ging die Sache in Berufung – an das OLG Bamberg.

Es sah auch gut für uns aus…bis die Gegenseite die oben genannte Mail vom Dezember 2012 herauskramte. In dieser Mail hat mit H. Hering ja darauf hingewiesen, dass das Objektiv jetzt zum Verkauf steht. Quasi eine selbsterfüllende Prophezeiung. Erst durch diese Email stand ihm die volle Provision zu. Ich wurde ja rechtmässig auf eine Gelegenheit zum Kauf hingewiesen. Im unterschriebenen Provisionsversprechen hatte ich ja zugestimmt, dass ich dem Makler Hering eine Courtage zahle, wenn ich das Haus erwerbe…was wenn auch nur sehr spät und zu komplett anderen Spielregeln der Fall war.

Fazit:

Als Kunde kann ich H. Hering natürlich nicht empfehlen. Wären wir am Ende nicht zum Zug gekommen, hätten wir viel Zeit und Geld (Gutachterkosten) für nichts verloren. Dazu gab es kein vernünftiges Exposé mit Bildern und eine Asbestbelastung mussten wir beim Umbau selbst feststellen. Unschön.

Generell kann ich auch nur jedem Kaufinteressten eines Hauses empfehlen, das Provisionsversprechen zeitlich zu begrenzen und mit bestätitgen zu lassen, dass der Makler im Auftrag des Eigentümers (nicht Mieter!) arbeitet. Dies erspart sinnlosen Ärger.