Kitzingen und die Marshall Heights – Erstzugriffsrecht nutzen oder nicht?

Das mit unserem ehemaligen Kasernengelände ist in Kitzingen schon so eine Sache. Es wurde viel diskutiert, viele Gutachten erstellt und am Ende haben sich in Sachen Harvey Barracks nur Probleme ergeben.
Bei den Marshall Heights sind wir inzwischen einen Schritt weiter. Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Bima) hat der Stadt Kitzingen die Möglichkeit gegeben, das Erstzugriffsrecht zu nutzen – was am 04.03.13 in der Stadtratssitzung abgelehnt wurde. Zu viele Kostenrisiken. Gleichzeitig wurde nun eine Unterschriftenaktion gestartet die Stadt via Bürgerentscheid und späterem Bürgerbegehren zu einem Kauf zu zwingen.

Da ich mir selbst unsicher und unentschlossen bin, was falsch und was richtig ist habe ich nun die Initiative Marshall Heights Kitzingen befragt, wieso man als Kitzinger für den Kauf stimmen sollte. Hier die Fragen und Antworten in Zusammenfassung – danke an Fr. Haass für die Antworten!

Warum soll die Stadt das Areal kaufen? Was passiert, wenn der Bürgerentscheid keine Unterstützung erhält und das Erstzugriffsrecht verfällt?
Laufen wir Gefahr, dass sich die Sache dann noch ewig hinzieht oder was spricht gegen einen Kauf durch einen privaten Investor?

1. Wir von der Initiative sind der Meinung, dass der in den Marshall Heights vorhandene Wohnraum einer breiten Schicht der Bevölkerung als Wohneigentum zugänglich gemacht werden sollte. Wir vertreten daher die Ansicht, dass die Stadt Kitzingen das Erstzugriffsrecht wahrnehmen sollte, aber nur zum Zwecke des Zwischenerwerbs, d.h. die Stadt bleibt nicht Eigentümerin des gesamten Areals, sondern verkauft die Wohnobjekte (……) mit einem gewissen Aufschlag (für die entstandenen Verwaltungskosten) auf den eigenen Kaufpreis an die Interessenten weiter. Somit hätten diese Käufer noch Kapital, um die notwendigen Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen durchführen zu lassen – und zwar nach ihren eigenen Vorstellungen.(…)
Es ist natürlich auch denkbar, dass Investoren auf die Wohnblocks zugreifen wollen, um diese z.B. als Mietwohnraum anzubieten. Auch das ist denkbar, allerdings sollte hier an einen günstig kalkulierten Kaufpreis auch die vertragliche Vereinbarung einer Mietpreisbindung geknüpft sein, ähnlich wie es früher bei öffentlich gefördertem Sozialwohnungsbau war. (…)
Wir sind auch der Meinung, dass die Kommune für die Zukunft gerüstet sein (…) Als Stichworte nenne ich nur: Betreutes Wohnen für Senioren, genossenschaftliche Zusammenschlüsse von Wohngruppen (…..). Diese Möglichkeiten gilt es bundesweit zu bewerben, denn es ist für die Leute, die so etwas wollen nicht einfach, geeignete Objekte zu finden. Das sind nur einige Beispiele.
Gleichzeitig bieten die Marshall Heights sicherlich Potential, Leute aus Würzburg nach Kitzingen zu ziehen. Dort platzt der Wohnungsmarkt aus allen Nähten, wir hätten Wohnungen relativ nah zum Arbeitsmarkt Würzburg.
Wir denken, dass Kitzingen mit einer für viele verschiedene Bevölkerungsgruppen attraktiven Wohnsiedlung viele neue Impulse bekäme, auch im Hinblick auf die Innenstadtbelebung. Kreativität ist angesagt!

2. Wenn das Erstzugriffsrecht verfällt, wird die BImA das Areal europaweit ausschreiben. Ein Investor wird naturgemäß sehr darauf achten, mit dem Areal so viel Gewinn wie möglich zu erwirtschaften. Das ist nicht abwertend gemeint, sondern ist einfach Fakt. Für uns bedeutet das, dass weniger “ganz normale Leute” (Mittelschicht) die Chance erhalten werden, ihre Wohnidee dort zu leben.

3. Ihre Frage, ob sich das Ganze bei einem privaten Investor lange hinziehen kann, ist aus einem Grund mit Ja zu beantworten. In der vergangenen Sondersitzung zu den Marshall Heights am 4.3. hat die Mehrheit des Stadtrates beschlossen, den Beschluss vom Bayer. Verwaltungsgerichtshof anzufechten, dass die ehemaligen Housing Areas Bestandsschutz genießen (dieses Urteil besagt, dass amerikanische Wohnsiedlungen auch in Zukunft als Wohnsiedlungen zu betrachten sind, also kein neuer Bebauungsplan zu erstellen ist

.. ist eine komplizierte Materie). Das könnte auf einen langen Rechtsstreit mit der BImA hinauslaufen.

Gibt es genaue Zahlen? Es stehen ja 10 Millionen Erwerbskosten im Raum + 70-80 Millionen Renovierungsstau. Gibt es dagegen schon Interessenten / Angebote / Gutachten wie schnell man die 700 Wohneinheiten wieder weiterveräußern könnte?

Zu den Erwerbskosten kann man im Moment nur Schätzungen abgeben, denn erst bei der Wahrung des Erstzugriffsrechtes kann die Stadt in die konkreten Verhandlungen eintreten (für die konkrete Erstellung der Konzeption und die Verhandlungen ist 1 Jahr Zeit möglich, wenn es dann immer noch zu keiner Einigung bezgl. des Kaufpreises (….) kann die Stadt zurücktreten und es wird auf dem freien Markt ausgeschrieben). Im Grunde vergibt sich die Stadt also erst mal nichts, wenn sie ihre Option auf das Areal wahrnimmt.
In der Regel werden die regional üblichen qm-Preise angelegt, dann gibt es Abschläge vom Preis für Mängel, notwendige Sanierungsmaßnahmen etc. (……) Der Preis bemisst sich vor allem aber auch nach dem Nutzungskonzept, das vorgelegt wird. Grob kann man sagen: Je mehr das Konzept auf Gewinnerzielung ausgerichtet ist, desto höher der Kaufpreis.
Die Intention der Stadtratsmehrheit inklusive Oberbürgermeister ist im Moment, einen Großteil des vorhandenen Wohnraums nicht zu erhalten. Daher auch die Absicht (s. Mail von gestern), gegen das Urteil zum Bestandsschutz rechtlich vorzugehen.

Ob eine kommunale oder private Umsetzung besser ist, ist natürlich eine berechtigte Frage. Aus Sicht der Initiative Marshall Heights wäre eine kommunale Lösung deshalb sinnvoll, weil man hier besser sicherstellen kann, dass am Ende der Wohnraum nicht nur für gut betuchte Leute zur Verfügung steht oder durch Abrisse bedingt für eben jene Leute Bauplätze geschaffen werden. Eine Kommune ist aber für alle da, sprich z.B. die breite Mittelschicht kommt in den Überlegungen eigentlich immer zu kurz. Das sind aber genau die Menschen, die das Gros unserer Bevölkerung ausmachen und mit ihren Steuern u.a. auch die Kommunen finanzieren.

Mein Fazit:
Das Thema ist mehr als Komplex. Die 700 Wohneinheiten können Fluch und Segen zugleich werden. Kauft Kitzingen die Wohnungen und Sporthallen etc. doch, könnten Auflagen und Bürokratie Investoren und Käufer abschrecken. Gleichzeitig könnten die günstigen Wohnungen und Häuser neue Bewohner (sei es aus Würzburg oder vom Land) anlocken.
Ein privater Investor würde sich vielleicht nur die Sahnestücke herauspicken und wäre auf Profitmaximierung aus – was nicht immer schlecht sein muss. Je nach Konzept und je nach Investor.

Ich hätte mir generell mehr Zahlenwerk gewünscht. Gutachten und Studien bzgl. des Geländes gibt es viele.
Ich habe aber keine Umfragen gesehen, ob Würzburger Studenten nach Kitzingen ziehen würden und was man für einen Umzug tun müsste. Oder eben ob es schon interessierte Investoren gibt.

Eine Rechnung mit vielen Unbekannten und höchst komplex. Ich hoffe es wird die richtige Entscheidung getroffen. Den Königsweg gibt es scheinbar nicht.